近期，楼市两件事情值得关注，第一是50多个城市取消了首套房贷利率下限，第二是30多个城市启动了二手房“以旧换新”。

这两个行为，直接引出背后的原因就是——卖新房，也可以这样理解，新房卖不动了。在种种事件下，你能得知，房贷利率会降到什么水平吗？今天小八就为大家仔细讲解。

首先为大家科普什么叫做“取消首套房贷利率下限”以及“以旧换新”

1、取消下限

不设下限，意味着对于最低首套房利率的规定可以突破之前的利率限制。

目前，最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前的限制基准线：最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%。

而现在，这个限制没有了，也就是说银行可以根据地方情况，下调至3.5%、3.3%，甚至3%或3%以下都有可能。

2、以旧换新

“以旧换新”主要针对的就是阻碍房产交易的一个堵点——二手房交易时间长、手续繁琐，大部分购房者需要先卖后买，“未卖不敢买”。

在有“以旧换新“下，购房者可以在开发商处认购并锁定房源，并委托特定的房地产经纪机构出售旧房，如果一定期限内售出了则按流程购买新房，如果没有售出则退还新房认购金。

现在新房的供应大户型较多，多数的买家想要卖掉手上的二手房，置换新房，那前提条件必须就是有有能力买得起第二套房，以及当前的房子能如愿卖出去，所以才有了首套房贷利率不设下限+二手房“以旧换新”这一套组合，很大程度上激活了市场，消化掉了二手住房。

换句话说，想要提高楼市的良性循环，一是刚需的“接盘”能力，而是换房的动力，两者结合，激活潜力需求才有可能。

什么是刚需？简单的概括有两大类人，一是近期结婚，急需婚房，二是孩子需要上学，急需学区房，而除了这两大类，即便手头的现金流充裕，更多的人会选择“推迟买房”，因为大家的心理预期都认为“再等等，说不定房价又降了”。

上文铺垫了这么多，就是在告诉大家，楼市当前仍然处于“疲倦期”，刚需主导市场，并成为了楼市的发动机。因为，只有刚需消化二手房，才能带动改善和新房销售。这一前提下，为了持续激活楼市，按揭利率大概率会持续下行。

在二手房这面，无论是攻击还是需求，目前都超过了新房，逐渐成为楼市的主导，例如一二线城市的二手房挂牌率普遍都在15-20万套，挂牌数量本就多的情况下，每月还会新増更多的挂牌数，二手房的库存是新房的很多倍，按照这个规模，想要消化周期估计得持续数年。