如果延期交房已经发生了，业主有两种解决方式。

第一，要求开发商交房时赔偿违约金。

第二，要求解除合同，开发商返还购房款并赔偿违约金。

如何选择要看业主的需求和合同的约定。

在跟开发商协商时，建议尽量通过书面的形式。

比如，微信、短信、纸质材料，方便保存开发商违约的证据。

如果协商没办法解决，要尽快启动司法程序，依靠司法机关的力量提高自己的谈判筹码或者直接通过法院判决维护自身的合法权益。

近两年，受疫情和贸易战影响，预售商品房延期交房的情况越来越常见。

对于购买预售房屋的业主来说，无法按时入住不仅在经济上有损失，也会影响装修合同履行、子女入学等等。

如果延期时间过长还要担心是不是会变成烂尾楼了。

上海的陈先生就遇到了这样的情况。

陈先生2018年购买了青浦区某置业公司的商品预售房，约定2019年6月30日前交房。

但直至2020年4月4日置业公司才通知陈先生可以收房。

置业公司按照合同约定的日万分之0.3的违约金赔偿，太低了应该抬高。

而且违约金的日期应该从应约定交房日到实际交付日计算。

置业公司认为新冠肺炎疫情导致无法按期完工，属于不可抗力，不是公司的责任，疫情期间不应该算违约金。

而且违约金也应该按照合同约定的赔偿，而且只能计算到2020年4月。

违约金太低能提高吗？

在购房中，业主处于弱势，面对开发商出示的格式购房合同，业主不清楚究竟约定是否公平。

而且就算知道不利于自己，也没有能够修改的话语权。

因此，经常会在购房合同中出现显失公平的违约金条款。

比如，我曾见过一份预售房屋合同约定，无论逾期多久违约金最高不得高于一千元。

针对这种情况，最高人民法院2003年出台了商品房合同纠纷司法解释，并在2021年进行了修订。

其中第十二条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

有一个问题需要注意，违约造成的损失究竟是多少，需要业主拿出证据证明，比如业主可以参照本地同地段同类的房屋租金进行举证。

也就是说，如果举证成功，可以增加违约金的赔偿比例。

疫情属于不可抗力吗？

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

根据民法典180条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

因此，在逾期交房纠纷中，开发商经常以不可抗力为由逃避承担责任，常见的理由有政府部门行政许可未及时审批、自然灾害导致无法开工、征收拆迁未按期完成导致无法验收等。

判断逾期交房到底是不是因为不可抗力，要从不能预见、不能避免、不能克服三个条件具体判断，不能笼统地因为发生了疫情就以此为借口不承担责任。

如果开发商提出因新冠肺炎疫情的不可抗力导致竣工验收迟延，那么开发商就要举出证据证明二者的因果关系。

比如，是否因为疫情防控导致了员工无法工作且没有办法克服等情况。

如果没有证据证明，那么法院就不会认定属于不可抗力。

违约金的起止期限怎么计算？

一般来说，违约金从约定交付算起到实际交付结束。

但如果在收到可以交房的通知以后，没有及时办理交房，不属于开发商过错导致的延误，不能计入违约金的期限中。

当然，如果没有正当理由，不能拒绝收房。